Ako presne funguje projekt štátom podporovaného nájomného bývania? Skúsme zadefinovať, kto ho financuje a aké sú podmienky prenájmu.
Svoju úlohu v tom zohráva Štátna nájomná agentúra.
Jej úlohou je zhromažďovať záujemcov, teda tých, ktorí sa chcú prihlásiť do systému nájomného bývania.
Zároveň agentúra registruje aj samotných investorov, ktorí do projektu vstupujú.
Tí môžu byť buď developeri, ktorí budú byty stavať, alebo investori, ktorí už postavené byty odkúpia.
Výhodou pre investorov je, že na byty, ktoré budú skolaudované, sa vzťahuje znížená sadzba DPH – konkrétne 5 %, čo znižuje cenu výstavby alebo kúpy bytu.
Do systému ďalej vstupujú aj zamestnávatelia. Ich úlohou je prispievať zamestnancom na nájomné.
V reportáži zaznelo, že sa počíta s maximálnym príspevkom 4 eurá na meter štvorcový, čo môže znamenať až 360 eur mesačne.
Je tu aj podmienka, že investor musí poskytovať nájomné za výhodnejších, než trhových podmienok.
Záujemca o bývanie tak vďaka príspevku zamestnávateľa a zníženému nájomnému získa dostupnejšie bývanie.
Podmienkou však je, že zamestnávateľ sa musí do systému zapojiť a prispievať zamestnancovi na nájom.
Výhodou pre zamestnávateľa je, že tento príspevok nezvyšuje daňové ani odvodové zaťaženie, keďže sa nepovažuje za súčasť mzdy.
Je to teda výhodný spôsob, ako zamestnancovi „zvýšiť mzdu“, bez dodatočných nákladov.
Z vášho odborného pohľadu – aký dopad môže mať tento projekt na ceny nájomného bývania?
Môžeme očakávať ich zníženie, alebo bude efekt minimálny?
Z krátkodobého hľadiska – povedzme jedného až troch rokov – si nemyslím, že to bude mať zásadný dopad na trh.
Všetko bude závisieť od toho, koľko bytov a koľko investorov sa do projektu zapojí.
Záujem pravdepodobne bude veľký, no stále platí, že do toho musí vstupovať aj zamestnávateľ.
Z dlhodobého hľadiska, ak by sa do systému zapojili tisícky bytov, dopad by určite bol výraznejší.
V čom sa tento slovenský model odlišuje od zahraničných? Máme sa kde inšpirovať?
Európa v tomto nie je úplne jednotná.
Čo je však spoločné viacerým krajinám, je znížená sadzba DPH – často na úrovni 5 %, prípadne mierne vyššia.
V tom, že do systému prispieva zamestnávateľ, je Slovensko unikátne.
Inde fungujú aj iné formy – napríklad mestské nájomné byty.
V Nemecku sa v niektorých oblastiach kvôli prudkému rastu cien nájomného pristúpilo k ich regulácii – obmedzili napríklad medziročný rast cien.
Takže pomoc môže prichádzať aj z úrovne mesta alebo štátu.
Ale to, že u nás prispieva zamestnávateľ a zároveň je to daňovo zvýhodnené, robí tento model jedinečným.
Presuňme sa ku komerčnému nájomnému bývaniu, ktoré má na Slovensku najväčšie zastúpenie.
Aké faktory určujú cenu nájmu?
Jednoznačne ponuka a dopyt.
Tam, kde je dopyt vyšší a ponuka slabšia, nájomné rastie.
V posledných rokoch mali výrazný vplyv aj rastúce úrokové sadzby na hypotékach.
Mnoho ľudí si nemohlo dovoliť kúpu bytu, a preto išli do prenájmu.
Takže dostupnosť hypoték je kľúčovým faktorom.
Úrokové sadzby na hypotékach začali klesať.
Aký to má vplyv na ceny nájomného?
Ako som už spomenul, v minulosti ich rast spôsobil, že hypotéky sa stali nedostupné a nájomné rástlo.
Za posledné tri roky preto vidíme výrazný nárast cien prenájmov.
Okrem sadzieb vplývajú aj sprísnené podmienky zo strany Národnej banky Slovenska, ktoré znížili dostupnosť úverov.
Ak budú sadzby naďalej klesať, predpokladáme, že dopyt po nájmoch sa môže mierne znížiť.
Slováci tradične preferujú vlastníctvo bytov.
Má podľa vás nájomné bývanie budúcnosť, alebo bude stále dominovať hypotéka?
Je pravda, že vlastníctvo máme „v krvi“.
Vidíme v tom istotu.
Mladšia generácia sa však v tomto mení.
Sú otvorenejší investíciám do iných aktív – ako sú cenné papiere – a preferujú flexibilitu, ktorú nájom prináša.
Nemyslím si však, že by vlastníctvo stratilo svoj význam.
Slováci budú aj naďalej preferovať vlastné bývanie.
Z pohľadu odborníka – aké sú hlavné výhody a nevýhody bývania v prenájme oproti vlastníctvu?
Výhodou nájmu je, že sa človek nezaväzuje na desiatky rokov.
Vie sa prispôsobiť životnej situácii – keď sa mu darí, môže si dovoliť lepší byt, keď je situácia horšia, vie sa presťahovať.
Môže tiež ľahšie zmeniť mesto či krajinu, nemusí sa starať o údržbu nehnuteľnosti.
Nevýhodou je však neistota ohľadom budúcich cien nájmu.
Nikto nevie povedať, aké budú ceny o 10 či 20 rokov.
A to môže byť problém najmä pre ľudí v dôchodkovom veku, ktorí nevedia, či si nájom budú môcť dovoliť.
Aj preto mnohí preferujú vlastné bývanie ako dlhodobú investíciu.
Už ste naznačili, že ceny nájmov budú pravdepodobne rásť. Viete odhadnúť, ako sa zmenia oproti minulému roku?
Samozrejme, presný odhad nikto nevie dať, ale nič nenasvedčuje tomu, že by ceny mali klesať.
Naopak, ani stagnácia nie je pravdepodobná.
Dopyt neustále rastie – podporený aj demografiou a prisťahovalectvom.
Úrokové sadzby síce klesajú, ale nie výrazne.
Ceny bytov za posledný rok opäť rástli.
Všetky tieto faktory naznačujú, že ceny nájmov budú skôr stúpať.